CONOSCI LE PRECAUZIONI DA ADOTTARE PER VENDERE O ACQUISTARE casa CON LE DOVUTE GARANZIE? ecco le risposte che cercavi
Durante una trattativa di compravendita immobiliare devi sempre assicurati, che tu sia la parte acquirente o quella venditrice, che l'immobile risulti
conforme dal punto di vista urbanistico e catastale
L'assenza di tale requisito può trasformarsi infatti, anche a distanza di anni, in un fastidioso e pericoloso "boomerang" con pesanti ripercussioni economiche che ricadono in capo "in primis" alla parte venditrice, ripercuotendosi però inevitabilmente anche su quella acquirente.
E questo prima di presentarti al rogito
La giurisprudenza ha infatti più volte chiarito
anche nelle recenti sentenze come
il Notaio
non ha in questo caso alcuna
responsabilità sul controllo dell'assenza di abusi.
LA CONFORMITA’ URBANISTICA (EDILIZIA)
conforme dal punto di vista urbanistico e catastale
L'assenza di tale requisito può trasformarsi infatti, anche a distanza di anni, in un fastidioso e pericoloso "boomerang" con pesanti ripercussioni economiche che ricadono in capo "in primis" alla parte venditrice, ripercuotendosi però inevitabilmente anche su quella acquirente.
E questo prima di presentarti al rogito
La giurisprudenza ha infatti più volte chiarito
anche nelle recenti sentenze come
il Notaio
non ha in questo caso alcuna
responsabilità sul controllo dell'assenza di abusi.
LA CONFORMITA’ URBANISTICA (EDILIZIA)
- Che cos’è la
conformità urbanistica?
Ogni immobile, per essere realizzato, deve
essere autorizzato da un procedimento amministrativo chiamato “titolo abilitativo”, depositato da parte di un tecnico abilitato. (architetto, geometra o ingegnere).
Per regolarità urbanistica/edilizia si intende la rispondenza tra il progetto depositato presso gli uffici amministrativi competenti e lo stato di fatto dell’unità immobiliare.
Il termine che identifica i titoli abilitativi (detti anche "atti legittimanti") con cui può essere autorizzato un edificio è variato nel corso degli anni:
- Licenza Edilizia:
introdotta dal 1942 con la Legge 1150.
- Concessione Edilizia
: sorta nel 1977 con la Legge 10.
- Permesso di Costruire/ CILA/SCIA: in
vigore dal 2003 con il TUE DPR 380/01.
Per immobili precedenti al 1942, data di entrata
in vigore della prima legge urbanistica, si fa riferimento, come legittimità
urbanistica, alla planimetria catastale d'impianto del 1939-1940 poiché,
prima di quella data, gli immobili venivano realizzati in assenza di atto
abilitativo.
Anche il “condono edilizio” è una procedura amministrativa che ha concorso a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio.
I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.
Attualmente non siamo in regime di condono edilizio quindi la procedura non può essere applicata.
Vige tuttavia la cosiddetta “Concessione in Sanatoria”, atto legittimante a tutti gli effetti, che consente, come dice il termine, di "sanare" le irregolarità urbanistico/edilizie (no tutte però).
Vediamo di capirci di più..
Attualmente non siamo in regime di condono edilizio quindi la procedura non può essere applicata.
Vige tuttavia la cosiddetta “Concessione in Sanatoria”, atto legittimante a tutti gli effetti, che consente, come dice il termine, di "sanare" le irregolarità urbanistico/edilizie (no tutte però).
Vediamo di capirci di più..
- Quali possono essere prima di tutto i principali elementi di non regolarità?
- Le principali difformità che non permettono il rilascio della conformità sono le seguenti:
Edificio abusivo:
quando non esiste alcun titolo abilitativo ossia l'immobile è stato realizzato
senza nessun provvedimento amministrativo.
Piccole modifiche interne:
ad esempio lo spostamento di alcune stanze, la demolizione di una tramezza o l’unione
del soggiorno con la cucina, tutte difformità che possono aver avuto origine
sin dall’epoca di costruzione dell’immobile (quindi in contrasto con quanto
riportato negli elaborati allegati al titolo abilitativo iniziale) oppure conseguenti
ad interventi eseguiti nel tempo dai vari proprietari succedutisi nel corso
degli anni e non accompagnati da uno specifico atto autorizzativo depositato
presso il Comune.
Modifiche esterne e aumento di volumetria: come ad esempio la chiusura del balcone con una veranda,
l’apertura di una finestra o porta, il cambio di destinazione d'uso, fusione o
frazionamento di unità immobiliari anche in questo caso sostanzialmente
riconducibili alle ipotesi del punto precedente.
In relazione al tipo ed alla gravità della
difformità è possibile, attraverso l’intervento di un tecnico abilitato, “sanare” l’immobile mediante dunque specifici
procedimenti amministrativi tuttavia “onerosi”, che comportano cioè il
pagamento di una sanzione economica, commisurata in funzione della gravità della “non-conformità”
rilevata.
Non tutte le difformità si possono tuttavia sanare ma solamente quelle relative ad interventi che, pur privi di autorizzazione, risultano comunque in linea con le normative comunali.
Esempio:
se è stata spostata una parete per allargare il soggiorno a scapito di una camera da letto, per “sanare”
l’immobile bisogna verificare ad esempio che la superficie rimanente della camera da letto sia di almeno 9 mq ossia devono
risultare soddisfatte le norme edilizie in merito alle superfici minime degli ambienti interni. Se risulta inferiore a 9 mq questo è un tipico caso in cui,
anche per un piccolo intervento, non è possibile regolarizzare l’immobile e per
avere la completa regolarità urbanistica è necessario ripristinare la parete nella posizione precedente oppure declassare la camera da letto a guardaroba o ripostiglio (oppure attendere un nuovo condono edilizio..)
La cosiddetta “sanatoria” è infatti un processo completamente differente dal “condono”:
- nel primo caso infatti i lavori si potevano realizzare, ossia erano congruenti rispetto ai regolamenti vigenti, ma l’intervento non è stato dichiarato al Comune. (quindi attraverso un processo amministrativo "in sanatoria" a firma di un tecnico abilitato e previo pagamento di una sanzione è possibile ripristinare la conformità urbanistica);
- nel secondo caso i lavori non si potevano autorizzare e realizzare perché contrari alle norme edilizie (l'abuso è sanabile solo attendendo un nuovo "condono edilizio" o ripristinando la situazione conforme precedente)
- Quando è necessaria?
-
Per un atto di
compravendita.
- In caso di interventi sull’immobile soggetti ad un atto autorizzativo, come ad esempio un intervento di ristrutturazione edilizia o di manutenzione straordinaria.
- In caso di interventi sull’immobile soggetti ad un atto autorizzativo, come ad esempio un intervento di ristrutturazione edilizia o di manutenzione straordinaria.
-
Per richiedere l’erogazione
di un mutuo.
- Come si verifica?
- Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) sia dotato della conformità urbanistica bisogna:
confrontare
lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
(e non quindi con la pianta catastale che non dimostra nulla dal punto di vista urbanistico)
L'edificio potrebbe essere stato realizzato in maniera difforme al progetto presentato al Comune oppure successivamente modificato nel tempo senza il deposito di uno specifico atto abilitativo.
In entrambi i casi non risulta conforme ed è necessario ricercare, con l'aiuto di un tecnico abilitato, il percorso
amministrativo corretto per rendere l’immobile nuovamente conforme.
- Perché è importante?
Perché le responsabilità
della conformità in caso di rogito
non sono del notaio
ma del venditore!
non sono del notaio
ma del venditore!
E' importante che l'acquirente faccia
verificare da un tecnico abilitato
di propria fiducia la regolarità urbanistica perché, a differenza di quello
che si potrebbe pensare,
il notaio non ha responsabilità
sul controllo dell'assenza di abusi.
La formula presente negli atti notarili risulta
essere infatti:
“il
venditore dichiara la conformità urbanistica e catastale dell’immobile”
e ancora:
"l'immobile viene acquistato
nello stato di fatto e di diritto in cui si trova",
per questo l'acquirente dopo il
rogito erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie.
La “commerciabilità”
dell’immobile (assicurata attraverso la stipula dell’atto notarile) non
garantisce dunque la relativa “conformità urbanistica” (dichiarata dal
venditore).
Anche una sentenza della
Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha infatti
confermato che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore ed il notaio non ha
l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.
Anche le agenzie immobiliari non hanno d’altra parte alcun obbligo né responsabilità sulla effettiva
assenza di abusi per cui il modo migliore per tutelarsi è rivolgersi
ad
un tecnico abilitato
con la necessaria esperienza in materia
ed in grado di accertare, attraverso una attenta analisi e valutazione dello
stato di fatto e puntuali verifiche documentali e di archivio, la sussistenza o
meno dei requisiti per il rilascio della dichiarazione di conformità
urbanistica dell’immobile e proporre, qualora necessario, gli interventi
opportuni per “sanare” l’immobile.
- Ma chi acquista un immobile con dei vizi di conformità urbanistica che conseguenze può avere?
- Le conseguenze derivanti da una compravendita immobiliare che nasconde al suo interno
delle
difformità urbanistiche più o meno gravi ricadono sia sull’acquirente, che eredita
la responsabilità dell'abuso con tutti gli oneri e le relative conseguenze, sia
il venditore che ha dichiarato il falso (non di rado anche inconsapevolmente) e
sul quale l’acquirente si può rivalere, innescandosi
spiacevoli e costosissimi meccanismi di contenzioso rimediabili con dispendio
di tempo, energie e denaro da entrambe le parti (richieste di danno per mancata
erogazione del mutuo, annullamento in danno dell’accordo preliminare, svalutazione
del prezzo di acquisto, ecc).
Il consiglio è sempre quello dunque, sia in caso di
vendita che di acquisto, di far controllare la regolarità urbanistica dal
proprio tecnico di fiducia:
- nel caso tu sia la parte venditrice incarica dunque un tecnico di condurre le verifiche e, qualora positive, di redigere una dichiarazione
di conformità da esibire all’acquirente durante le fasi della compravendita e
fino al rogito;
-
nel
caso in cui siate la parte acquirente richiedete la conformità urbanistica al
venditore con relativa documentazione e fate eseguire le opportune verifiche
dal parte del vostro tecnico di fiducia.
Per ulteriori
approfondimenti su questi temi consiglio di visitare il seguente sito