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Durante una trattativa di compravendita immobiliare devi sempre assicurati, che tu sia la parte acquirente o quella venditrice, che l'immobile risulti

 conforme dal punto di vista urbanistico e catastale

 L'assenza di tale requisito può trasformarsi infatti, anche a distanza di anni, in un fastidioso e pericoloso "boomerang" con pesanti ripercussioni economiche che ricadono in capo "in primis" alla parte venditrice, ripercuotendosi però inevitabilmente anche su quella acquirente.

E questo prima di presentarti al rogito
La giurisprudenza ha infatti più volte chiarito 
anche nelle recenti sentenze come

 il Notaio 

 non ha in questo caso alcuna 
responsabilità sul controllo dell'assenza di abusi.

 LA CONFORMITA’ URBANISTICA (EDILIZIA)

  • Che cos’è la conformità urbanistica?

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento amministrativo chiamato “titolo abilitativo”, depositato da parte di un tecnico abilitato. (architetto, geometra o ingegnere).

Per regolarità urbanistica/edilizia si intende la rispondenza tra il progetto depositato presso gli uffici amministrativi competenti e lo stato di fatto dell’unità immobiliare.

Il termine che identifica i titoli abilitativi (detti anche "atti legittimanti") con cui può essere autorizzato un edificio è variato nel corso degli anni:

-     Licenza Edilizia:                             introdotta dal 1942 con la Legge 1150.

-    Concessione Edilizia :                    sorta nel 1977 con la Legge 10.

-    Permesso di Costruire/ CILA/SCIA: in vigore dal 2003 con il TUE DPR 380/01.

Per immobili precedenti al 1942, data di entrata in vigore della prima legge urbanistica, si fa riferimento, come legittimità urbanistica, alla planimetria catastale d'impianto del 1939-1940 poiché, prima di quella data, gli immobili venivano realizzati in assenza di atto abilitativo.
Anche il “condono edilizio” è una procedura amministrativa che ha concorso a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio.
I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.
Attualmente non siamo in regime di condono edilizio quindi la procedura non può essere applicata. 
Vige tuttavia la cosiddetta “Concessione in Sanatoria”, atto legittimante a tutti gli effetti, che consente, come dice il termine, di "sanare" le irregolarità urbanistico/edilizie (no tutte però).
Vediamo di capirci di più..

  • Quali possono essere prima di tutto i principali elementi di non regolarità?
  • Le principali difformità che non permettono il rilascio della conformità sono le seguenti:

Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo ossia l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo.

Piccole modifiche interne: ad esempio lo spostamento di alcune stanze, la demolizione di una tramezza o l’unione del soggiorno con la cucina, tutte difformità che possono aver avuto origine sin dall’epoca di costruzione dell’immobile (quindi in contrasto con quanto riportato negli elaborati allegati al titolo abilitativo iniziale) oppure conseguenti ad interventi eseguiti nel tempo dai vari proprietari succedutisi nel corso degli anni e non accompagnati da uno specifico atto autorizzativo depositato presso il Comune.

Modifiche esterne e aumento di volumetria: come ad esempio la chiusura del balcone con una veranda, l’apertura di una finestra o porta, il cambio di destinazione d'uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari anche in questo caso sostanzialmente riconducibili alle ipotesi del punto precedente.

In relazione al tipo ed alla gravità della difformità è possibile, attraverso l’intervento di un tecnico abilitato, “sanare” l’immobile mediante dunque specifici procedimenti amministrativi tuttavia “onerosi”, che comportano cioè il pagamento di una sanzione economica, commisurata in funzione della gravità della “non-conformità” rilevata.

Non tutte le difformità si possono tuttavia sanare ma solamente quelle relative ad  interventi che, pur privi di autorizzazione, risultano comunque in linea con le normative comunali.

Esempio: se è stata spostata una parete per allargare il soggiorno a scapito di una camera da letto, per “sanare” l’immobile bisogna verificare ad esempio che la superficie rimanente della camera da letto sia di almeno 9 mq ossia devono risultare soddisfatte le norme edilizie in merito alle superfici minime degli ambienti interni. Se risulta inferiore a 9 mq questo è un tipico caso in cui, anche per un piccolo intervento, non è possibile regolarizzare l’immobile e per avere la completa regolarità urbanistica è necessario ripristinare la parete nella posizione precedente oppure declassare la camera da letto a guardaroba o ripostiglio (oppure attendere un nuovo condono edilizio..) 

La cosiddetta “sanatoria” è infatti un processo completamente differente dal “condono”:
  • nel primo caso infatti i lavori si potevano realizzare, ossia erano congruenti rispetto ai regolamenti vigenti, ma l’intervento non è stato dichiarato al Comune. (quindi attraverso un processo amministrativo "in sanatoria" a firma di un tecnico abilitato e previo pagamento di una sanzione è possibile ripristinare la conformità urbanistica);
  • nel secondo caso i lavori non si potevano autorizzare e realizzare perché contrari alle norme edilizie (l'abuso è sanabile solo attendendo un nuovo "condono edilizio" o ripristinando la situazione conforme precedente)
Attualmente non è possibile richiedere un “Condono edilizio” che, a differenza della "Sanatoria", è un provvedimento eccezionale (gli ultimi sono stati nel 1985, 1994, 2003).

  • Quando è necessaria?

-       Per un atto di compravendita.
-   In caso di interventi sull’immobile soggetti ad un atto autorizzativo, come ad esempio un intervento di ristrutturazione edilizia o di manutenzione straordinaria.

-       Per richiedere l’erogazione di un mutuo.

  • Come si verifica?
  • Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) sia dotato della conformità urbanistica bisogna:

confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
(e non quindi con la pianta catastale che non dimostra nulla dal punto di vista urbanistico)
L'edificio potrebbe essere stato realizzato in maniera difforme al progetto presentato al Comune oppure successivamente modificato nel tempo senza il deposito di uno specifico atto abilitativo.  

In entrambi i casi non risulta conforme  ed è necessario ricercare, con l'aiuto di un tecnico abilitato, il percorso amministrativo corretto per rendere l’immobile nuovamente conforme.
  • Perché  è importante?
Perché le responsabilità della conformità in caso di rogito 
non sono del notaio 
ma del venditore!

E' importante che l'acquirente faccia verificare da un tecnico abilitato di propria fiducia la regolarità urbanistica perché, a differenza di quello che si potrebbe pensare,
La formula presente negli atti notarili risulta essere infatti:

“il venditore dichiara la conformità urbanistica e catastale dell’immobile”

e ancora:

"l'immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova",
per questo l'acquirente dopo il rogito erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie.
La “commerciabilità” dell’immobile (assicurata attraverso la stipula dell’atto notarile) non garantisce dunque la relativa “conformità urbanistica” (dichiarata dal venditore).

Anche una sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha infatti confermato che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore ed il notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.

Anche le agenzie immobiliari non hanno d’altra parte alcun obbligo né responsabilità sulla effettiva assenza di abusi per cui il modo migliore per tutelarsi è rivolgersi ad
un tecnico abilitato
con la necessaria esperienza in materia ed in grado di accertare, attraverso una attenta analisi e valutazione dello stato di fatto e puntuali verifiche documentali e di archivio, la sussistenza o meno dei requisiti per il rilascio della dichiarazione di conformità urbanistica dell’immobile e proporre, qualora necessario, gli interventi opportuni per “sanare” l’immobile.

  • Ma chi acquista un immobile con dei vizi di conformità urbanistica che conseguenze può avere?
  • Le conseguenze derivanti da una compravendita immobiliare che nasconde al suo interno
delle difformità urbanistiche più o meno gravi ricadono sia sull’acquirente, che eredita la responsabilità dell'abuso con tutti gli oneri e le relative conseguenze, sia il venditore che ha dichiarato il falso (non di rado anche inconsapevolmente) e sul quale l’acquirente si può rivalere, innescandosi spiacevoli e costosissimi meccanismi di contenzioso rimediabili con dispendio di tempo, energie e denaro da entrambe le  parti (richieste di danno per mancata erogazione del mutuo, annullamento in danno dell’accordo preliminare, svalutazione del prezzo di acquisto, ecc).
Il consiglio è sempre quello dunque, sia in caso di vendita che di acquisto, di far controllare la regolarità urbanistica dal proprio tecnico di fiducia:

-       nel caso tu sia la parte venditrice incarica dunque un tecnico di condurre le verifiche e, qualora positive, di redigere una dichiarazione di conformità da esibire all’acquirente durante le fasi della compravendita e fino al rogito;

-       nel caso in cui siate la parte acquirente richiedete la conformità urbanistica al venditore con relativa documentazione e fate eseguire le opportune verifiche dal parte del vostro tecnico di fiducia.


Per ulteriori approfondimenti su questi temi consiglio di visitare il seguente sito

https://www.studiotecnicopagliai.it/tag/conformita-