Il caso dei fabbricati "Ante 1967" negli atti di compravendita: come TI comportI se la licenza edilizia NON SI TROVA?
Si ritiene spesso erroneamente che l’obbligo di licenza edilizia parata dall’anno 1967, più
precisamente dal 02/09/1967, giorno di entrata in vigore della legge 765/1967,
la cosiddetta “Legge Ponte”.
Chiariamo subito che:
Tale credenza, che cerchiamo in questo post di sfatare, deriva probabilmente dal fatto che, nel corso degli anni, vi è stato un accavallamento di norme urbanistiche e disposizioni in materia di compravendita immobiliare che hanno determinato delle errate interpretazioni legislative.
Chiariamo subito che:
in base all’epoca e localizzazione della costruzione gli interventi eseguiti in assenza o difformità al titolo abilitativo risulteranno, a seconda dei casi:
· PRIMA DEL 1942: sia all’interno che all’esterno dei centri abitati: legittimi;
· DAL 1942: AL 1967: all’interno dei centri abitati: non legittimi;
· DAL 1942 AL 1967: all’esterno dei centri abitati legittimi;
· DAL 1967 AD OGGI – in tutto il territorio comunale non legittimi;
Da dove deriva dunque questa errata interpretazione?
La Legge 47/1985 (quella del “condono edilizio”, per capirsi) ha
stabilito, all’art. 17, (poi abrogato dall'art. 136 del DPR 380 e
sostituito dall'art. 46 del DPR stesso) l’obbligo di riportare espressamente negli atti di
compravendita gli estremi della “concessione ad edificare” e della
“concessione in sanatoria” per gli edifici la cui costruzione
fosse iniziata dopo l’entrata in vigore della legge stessa (02/03/1985)
pena la nullità dell’atto stesso.
L’art. 40 stabiliva inoltre che
gli stessi atti “..sono nulli e non
possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione
dell’alienante, gli estremi della “concessione ad edificare” o
della” licenza edilizia”o della “concessione rilasciata in sanatoria”..”
Quindi per effetto di questa normativa, a partire dal 02/03/1985, in tutti gli atti di
compravendita devono essere riportati gli estremi degli atti abilitativi dell’immobile (licenza edilizia, concessione,
condoni, sanatorie o altra autorizzazione). E' infatti compito specifico del notaio, prima della stipula dell’atto, richiedere l'elenco di tali titoli autorizzativi espressamente alla parte venditrice che dichiara con essi (sotto la propria responsabilità e non già del notaio) la
conformità urbanistico/edilizia dell’immobile oggetto di compravendita.
Al medesimo art 40 la stessa legge stabilisce che”.. Per le opere
iniziate anteriormente al 2 settembre 1967 (giorno di entrata in vigore della precitata legge 765/1967) in luogo degli estremi della licenza
edilizia (qualora non rinvenibile) può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di
atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo…attestante
che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967..”
Dall'enunciazione dell'articolo 40 è scaturita l'errata interpretazione secondo la quale un immobile, costruito prima del 2 settembre 1967, può essere considerato conforme dal punto
di vista urbanistico anche in assenza di atto legittimante.
"Tanto basta la dichiarazione sostitutiva di costruzione
“Ante ‘67.."
Niente di più errato!!!
Infatti la disposizione introdotta dall'art. 40 è stata apportata con il mero intento di consentire una semplificazione nei processi di compravendita immobiliare partendo dalla consapevolezza che al lato pratico le vecchie licenze edilizie ante
’67 sono spesso irreperibili dagli archivi comunali o, qualora rintracciabili, presentano spesso documentazioni ed elaborati molto approssimativi ed insufficienti
L'Autodichiarazione consente la commerciabilità dell’immobile (in sostanza si può rogitare) ma non esenta la parte venditrice dalle responsabilità relative alla effettiva Conformità urbanistica/edilizia del bene oggetto di transazione
Pertanto restano in capo al venditore oneri e conseguenze derivanti dall'eventuale scoperta, anche a
distanza di tempo, di eventuali difformità che dovessero essere accertate
sull’immobile, anche se realizzato “ante 1967”.